Bijzondere taxaties

De ondergrond taxeren van een zonne-energiecentrale, taxatie van een natuurterrein na een uur varen, prachtige tuinbouwbedrijven, boerenbedrijven, onbewoonbare monumentale panden, een toekomstig dierenpark, zwaar vervuilde bedrijfsterreinen, een nieuwe manege, etc. Hoe bepaalt de taxateur de waarde van deze bijzondere objecten?

Westmaas Makelaardij heeft de afgelopen maanden veel bijzondere taxatieopdrachten gehad. Vaak uitdagende opdrachten waar veel tijd en energie aan werd besteed. Menig zweetdruppeltje viel voordat de waarde was vastgesteld en het taxatierapport de deur uit kon. Juist taxaties van bijzonder onroerend goed is een echt specialisme geworden van taxateur/jurist Eddy Westmaas. Hij bijt zich vast in een moeilijke taxatievraag en laat niet los totdat, veelal samen met andere taxateurs, de juiste waarde is vastgesteld.

Hoe bijzonder de opdracht ook is, er wordt gewerkt met een vast stramien op basis van de Europese Taxatiestandaard EVS. Allereerst wordt in een uitgebreide taxatieopdracht met de opdrachtgever onder andere afgesproken:

wat het doel is van de taxatie, bijvoorbeeld financiering, fiscaal, onteigening, etc.;
welke waarde moet worden vastgesteld, bijvoorbeeld marktwaarde of WEV/WEVAB;
welke onderzoeken gedaan zullen worden;
welke methodieken zullen worden gebruikt;
en uiteraard wat het bijbehorende tarief is.

Na de opdracht volgt een uitgebreid onderzoek naar onder andere:

de eigendommen en bijbehorende privaatrechtelijke beperkingen;
de bestemming en andere planologische ontwikkelingen;
de bodemgesteldheid;
het object zelf door een uitgebreide inspectie die altijd door de taxateur zelf wordt uitgevoerd;
onderliggende huur- of pachtovereenkomsten;
de (mogelijke) exploitatie van het object;
de marktsituatie in het desbetreffende type onroerend goed;
verkochte en verhuurde vergelijkbare objecten;
de sterkte, zwakte, kansen en bedreigingen van het vastgoed.

Pas nadat bovenstaande werkzaamheden zijn uitgevoerd begint de taxateur aan het schrijven van zijn uitgebreide rapport waarin alle facetten van het vastgoed worden besproken. Ook worden er in het rapport alle referenties genoemd en wordt het volledige rekenmodel bijgevoegd en uiteengezet. Bij de uiteindelijke bepaling van de waarde worden combinaties van diverse methodieken toegepast.

Deze methodieken kunnen onderverdeeld worden in:

een vergelijkende methode: aan de hand van transacties van vergelijkbare objecten de waarde bepalen;
een inkomensbenadering: aan de hand van te behalen inkomsten met het vastgoed de waarde bepalen;
een kostenbenadering: aan de hand van nieuwbouwkosten worden een gecorrigeerde huidige waarde ingeschat.

Agrarische en bedrijfsmatige objecten die Westmaas Makelaardij taxeert zijn vrijwel altijd unieke objecten met eigen specifieke bouwwijze, inrichting, gebruiksmogelijkheden en omstandigheden. Het eenvoudig weg toepassen van een generiek taxatie- en rekenmodel is voor deze objecten vaak niet mogelijk.

Westmaas Makelaardij benadert deze objecten altijd op hun eigen merites en schrijft waar nodig een specifiek rekenmodel voor het desbetreffende object. Zij is er bijvoorbeeld een uniek hybride rekenmodel voor de waardebepaling van glastuinbouwbedrijven ontwikkeld. Ook worden exploitatiegebonden rekenmodellen voor specifieke objecten gemaakt. Hierbij wordt de waarde van het vastgoed mede afgeleid uit het te behalen inkomen op het vastgoed.

Het toepassen van internationale taxatiestandaarden, uitgebreid onderzoek, het schrijven van rekenmodellen en veel overleg met tientallen collega taxateurs leidt tot een compleet taxatierapport.

Voor meer informatie:
Westmaas Makelaardij
Laakweg 4
2631 PJ Nootdorp
tel (015) 310 88 73
[email protected]
www.westmaasmakelaardij.nl