Onlangs heeft demissionair minister Hugo de Jonge van Binnenlandse Zaken in een brief aan de Tweede Kamer laten weten grondgebonden zonneparken op natuur- en landbouwgrond zoveel mogelijk te willen beperken. Dit betekent dat de optieovereenkomsten – zoals wij deze de afgelopen tien jaar vaak voorbij hebben zien komen, waarschijnlijk een stuk minder zullen worden aangeboden.
Stel dat men op het punt is gekomen dat de projectontwikkelaar gebruik wil maken van de gegeven optie. De vergunning is verkregen, de SDE+-subsidie is verleend, de financier is akkoord, de afstemming met de omwonenden is afgerond én er is een aansluiting op het net. De projectontwikkelaar is er klaar voor en kan een definitieve ‘go’ geven op de ontwikkeling en exploitatie van het zonnepark.
De (concept)opstalakte
De projectontwikkelaar oefent zijn optie conform de overeenkomst uit. Daarin is opgenomen hoe dit praktisch werkt. Zijn er bepaalde termijnen waar men zich aan moet houden? Hoe wordt er bijvoorbeeld omgegaan met schade aan gewassen? Is er al een notaris gekozen voor de vestiging van het opstalrecht? Is er al een concept-opstalakte?
Een (concept)opstalakte is erg belangrijk. Voordat de projectontwikkelaar kan beginnen met het bouwen van het zonnepark, moet er namelijk een opstalrecht op de grond van agrarische ondernemers of grondeigenaars worden gevestigd. Hiermee geeft men het recht aan iemand om op eigen grond gebouwen, werken of beplantingen (ook wel opstallen genoemd) te plaatsen. Tegelijkertijd wordt met zo’n akte voorkomen dat deze opstallen daadwerkelijk het eigendom worden. Dit opstalrecht wordt gevestigd door het passeren van een opstalakte door de notaris, die ook wordt ingeschreven in het Kadaster.
Aandachtspunten
Bij voorkeur heeft men de concept-opstalakte al bij het aangaan van de optieovereenkomst onderhandeld. Zo niet, dan moet men terug naar de onderhandelingstafel. Welke aspecten kan men hierin allemaal meenemen? Flynth licht de belangrijkste uit:
- Uitwerking optieovereenkomst
Zijn alle gemaakte afspraken in de optieovereenkomst goed verwerkt in de opstalakte? De optieovereenkomst wordt nog weleens praktisch ingestoken, terwijl de opstalakte een juridisch en notarieel document is. - Retributie
De hoogte van de retributie moet worden opgenomen. Wordt deze vooraf of achteraf betaald? En in welke termijnen? Wellicht is er ook een indexatie opgenomen of is de retributie afhankelijk van de verstrekte SDE++-subsidie. - Rechten projectontwikkelaar
Wat mag de projectontwikkelaar wel en wat mag hij niet, op basis van de opstalakte? Het is belangrijk dat men zich van deze rechten en verplichtingen bewust bent. - Instaprecht financier
De projectontwikkelaar zal een financiering afsluiten voor het zonnepark. Vaak wordt er voor de financier een instaprecht opgenomen. De financier wil het project over kunnen nemen wanneer de projectontwikkelaar de lasten niet meer kan dragen. - Hypotheek grondeigenaar
Het is verstandig om met de bank in gesprek te gaan als de bank een hypotheekrecht heeft op de betreffende gronden. De bank moet toestemming geven voor het passeren van de akte. De hypotheekhouder van de opstalhouder zal een rangwisseling wensen. Vindt er geen rangwisseling plaats? Dan kan de financier de opstallen uitwinnen, wanneer de grondeigenaar niet meer aan de verplichtingen kan voldoen. - Opruimverplichting
Loopt het opstalrecht ten einde, dan gaat de agrarische ondernemer of grondeigenaar de grond (waarschijnlijk) weer voor landbouw gebruiken. Welke afspraken zijn er gemaakt over het opruimen van de zonnepanelen? Is er bijvoorbeeld vooraf een nulmeting, onder en boven de grond? En wordt er bijvoorbeeld een bankgarantie gesteld? - Fiscale aspecten
Wie betaalt bijvoorbeeld de waterschapslasten en de onroerendezaakbelasting? De vestiging van het opstalrecht kan ook gevolgen hebben voor onder andere de inkomstenbelasting of de overdrachtsbelasting. Welke afspraken heeft men gemaakt over een eventueel fiscaal nadeel?
Het is verstandig om in een vroeg stadium de fiscale gevolgen in beeld te hebben. Bij voorkeur al op het moment dat men de optieovereenkomst sluit.
Voor meer informatie:
Flynth 
Tel: +31 (0)88 2367777
info@flynth.nl
www.flynth.nl